Στις 12 Δεκεμβρίου 2023 δημοσιεύθηκε ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικός) Νόμος 132(Ι) του 2023 , ο οποίος προνοεί σημαντικές τροποποιήσεις στους περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμους του 2011 έως 2020 (βασικός νόμος).
Βασική αλλαγή είναι η προσθήκη νέας διάταξης (άρθρο 3Α) που φέρει τον τίτλο «Διατυπώσεις αναγκαίες για την κατάθεση σύμβασης στην περίπτωση που ακίνητη ιδιοκτησία βαρύνεται ήδη με κατατεθειμένη υποθήκη ή σύμβαση».
Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, σε περίπτωση κατά την οποία τα μοναδικά εμπράγματα βάρη στα οποία υπόκειται η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, είναι ήδη κατατεθειμένη υποθήκη ή κατατεθειμένη σύμβαση και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αυτής δεν τελεί υπό απαγόρευση, η κατάθεση της σύμβασης από οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη γίνεται αποδεκτή μόνο εάν συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση–
(α) εκάστου ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως έλαβε γνώση, κατά τον Τύπο Α που προβλέπεται στο παράρτημα του τροποποιητικού νόμουꞏ ή
β) του αγοραστή κατά τον Τύπο Γ του παραρτήματος.
Περαιτέρω καθιερώνεται υποχρέωση του πωλητή να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης, η οποία συνομολογείται μετά από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του τροποποιητικού νόμου του 2023, πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, το οποίο φέρει ημερομηνία που δεν διαφέρει από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πέραν των πέντε (5) εργάσιμων ημερών.(εδάφιο 1Α του άρθρου 4).
Σε περίπτωση κατά την οποία πωλητής παραλείπει να συμμορφωθεί με την παραπάνω προβλεπόμενη υποχρέωση, ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δύναται να επιβάλει σε αυτόν διοικητικό πρόστιμο το οποίο δεν υπερβαίνει τις δέκα χιλιάδες ευρώ (€10.000), αφού προηγουμένως ειδοποιήσει σχετικά τον πωλητή με συστημένη επιστολή, ενημερώνοντάς τον για τους λόγους και παρέχοντάς του το δικαίωμα υποβολής παραστάσεων εντός προθεσμίας πέντε (5) εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία λήψης της εν λόγω ειδοποίησης.(εδάφιο 1Β του άρθρου 4).
Σε περίπτωση που του επιβληθεί το πρόστιμο κατά τα παραπάνω, ο Πωλητής δύναται, εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της απόφασης περί επιβολής του διοικητικού προστίμου, να προσφύγει στον Υπουργό, ζητώντας αναθεώρηση (εδάφιο 1Γ του άρθρου 4).
Επίσης, ο ενυπόθηκος δανειστής με την αποδοχή του ποσού το οποίο καθορίζεται στον Τύπο Α του Παραρτήματος δίδει στον αγοραστή γραπτή βεβαίωση πληρωμής κατά τον Τύπο Β του Παραρτήματος και απαλλάσσει ή εξαλείφει την ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης από την εν λόγω υποθήκη, σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου.
Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, ο Διευθυντής δύναται να του επιβάλει διοικητικό πρόστιμο το οποίο δεν υπερβαίνει τις εκατόν χιλιάδες ευρώ (€100.000). Και εδώ προβλέπεται αντίστοιχη διαδικασία προσφυγής στον Υπουργό για αμφισβήτηση της επιβολής προστίμου. (εδάφιο 2Α του άρθρου 5).
Το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης σε περίπτωση σύμβασης η οποία κατατέθηκε στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του άρθρου 3Α (βλ. στην αρχή του κειμένου) και επί της οποίας υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει το ποσό το οποίο καθορίζεται στην έγγραφη δήλωση η οποία εκδόθηκε κατά τον Τύπο Α του Παραρτήματος.
Οι λοιπές διατάξεις των εδαφίων (4), (5) και (6) του άρθρου 7 για την εκτέλεση της σύμβασης, εφαρμόζονται μόνο για τις συμβάσεις που είχαν κατατεθεί στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Τροποποιητικού Νόμου του 2023, δηλ. στις 12.12.2023.
Το παρόν άρθρο έχει μόνο ενημερωτικό χαρακτήρα. Για εξειδικευμένη νομική συμβουλή και χειρισμό της υπόθεσής σας σε κάθε ζήτημα αγοραπωλησίας ακινήτων επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. +357 22272360 και στο email: info@dplawcyprus.com
(επιμέλεια άρθρου: Γιώργος Καζολέας, Δικηγόρος σε Σ.Διονυσίου & Συνεργάτες ΔΕΠΕ)
(εικόνα άρθρου: freepik.com)
