του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου σε Σ.Διονυσίου & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε.
Όπως είναι γνωστό για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας επιβάλλεται στις περιπτώσεις που ρητώς καθορίζονται, τα μεταβιβαστικά τέλη που πρέπει να καταβληθούν στο αρμόδιο Τμήμα Κτηματολογίου. Όπως προνοείται στο Νόμος περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) (ΚΕΦ.219) (άρθρο 4), πριν την εκτέλεση οποιασδήποτε υπηρεσίας για την οποία πρέπει να επιβάλλεται τέλος ή δικαιώματα βάσει των διατάξεων του Νόμου αυτού, ο Διευθυντής δύναται να απαιτεί από πρόσωπο το οποίο υποβάλλει αίτηση για τέτοια υπηρεσία να καταθέτει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο τέτοιο ποσό το οποίο κατά τη γνώμη του Διευθυντή, είναι αρκετό για να καλύψει το τέλος ή δικαίωμα το οποίο δυνατό να απαιτείται για την εκτέλεση αυτής. Για τον υπολογισμό του τέλους λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, για την εκτίμηση της οποίας είναι ο Διευθυντής του εκάστοτε Κτηματολογικού Γραφείου.
Σε περίπτωση που η εκτίμηση της αξίας από το Κτηματολόγιο απέχει σημαντικά, ως υψηλότερη, από το συμφωνημένο τίμημα της πώλησης, η διαφορά αυτή επηρεάζει και το συνολικό ύψος των μεταβιβαστικών τελών εις βάρος του υπόχρεου προς καταβολή. Εν προκειμένω ο τελευταίος έχει δικαίωμα ένστασης , όπου συνηθέστερα μεταξύ άλλων θα κάνει επίκληση άλλων εκτιμήσεων που υποστηρίζουν τον ισχυρισμό του περί εσφαλμένης εκτιμήσεως του Κτηματολογικού Διευθυντή.
Όταν απορρίπτεται η παραπάνω ένσταση, ο ενδιαφερόμενος έχει το δικαίωμα της προσφυγής στο διοικητικό δικαστήριο προβάλλοντας λόγους που αφορούν κυρίως στην έλλειψη αιτιολογίας της προσβαλλόμενης πράξης του Διευθυντή και ότι η τελευταία αποτελεί απόρροια ανεπαρκούς έρευνας και πλάνης.
Παρά το γεγονός ότι γίνεται νομολογιακά δεκτό ότι το Δικαστήριο δεν υπεισέρχεται, επί της ουσίας , σε θέματα τεχνικής εκτίμησης, τα οποία ανήκουν, κατ’ εξοχήν, στην ίδια τη διοίκηση , αυτό ωστόσο δεν απαλλάσσει τον Διευθυντή από την υποχρέωση να αιτιολογήσει δεόντως την απόφασή του.
Έχει κριθεί από το Ανώτατο Δικαστήριο ότι μια πανομοιότυπη απόφαση του Διευθυντή ήταν αναιτιολόγητη δεδομένου ότι τα στοιχεία που είχε στη διάθεσή του και από τα οποία άντλησε καθοδήγηση για την απόφασή του δεν αποκαλύπτονταν. Επίσης δεν αποκαλύπτονταν ούτε και οι άλλοι παράγοντες που επενήργησαν στη λήψη της.[1]
Σε άλλη υπόθεση, αναφέρθηκε το εξής : “Ο Διευθυντής όπως ανέφερε στην επιστολή ημερ. 17.9.92, κατέληξε στην επίδικη απόφαση με βάση τα στοιχεία που είχε στα χέρια του και που αφορούσαν πωλήσεις άλλων παρομοίων κτημάτων στην περιοχή κατά το ίδιο περίπου χρονικό διάστημα, καθώς επίσης και άλλους παράγοντες που κατά τη γνώμη του επηρεάζουν την αγοραία αξία της ιδιοκτησίας. Ο Διευθυντής δεν εξειδίκευσε τους παράγοντες αυτούς και από πουθενά δεν προκύπτει ότι τα στοιχεία και οι παράγοντες που έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην λήψη της απόφασής του υποστηλώνονται από το περιεχόμενο της Έκθεσης Εκτίμησης. Εφόσον οι ακριβείς παράγοντες δεν αποκαλύπτονται, το Δικαστήριο δεν μπορεί να αναφερθεί σ’ αυτούς για να διαπιστώσει αν ήταν λογικά εφικτό για τον Έφορο να καταλήξει στην επίδικη απόφαση».[2] Στην συγκεκριμένη υπόθεση το Δικαστήριο ακύρωσε την επίδικη πράξη κρίνοντας την αιτιολογία της ως ασαφή, γενική και αόριστη κάτι που συνιστά τελικά έλλειψη αιτιολογίας.
Σε περιπτώσεις επομένως που η απόκλιση της εκτίμησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας που γίνεται από το Κτηματολόγιο είναι σημαντική με αποτέλεσμα τα μεταβιβαστικά τέλη να αυξάνονται ουσιωδώς εις βάρος του υπόχρεου αγοραστή, τόσο η υποβολή ενστάσεως όσο και κατόπιν σε περίπτωση απόρριψης αυτής, η καταχώρηση διοικητικής προσφυγής στο διοικητικό δικαστήριο με αίτημα την ακύρωση της πράξης του Διευθυντή του Κτηματολογίου, αποτελεί ουσιαστική επιλογή για τον επιβαρυνόμενο με τα τέλη μεταβίβασης της ακίνητης ιδιοκτησίας.
*To παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα. Για εξειδικευμένη συμβουλή και χειρισμό της υπόθεσής σας επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. +357 22272360 και στο email: info@dplawcyprus.com
—————————–
[1] Μακρή Ι. Γ. Κτηματική Λτδ ν. Δημοκρατίας (1994) 3 Α.Α.Δ. 56 (cylaw.org)
[2] Νικόλα ν. Δημοκρατίας (1994) 4 Α.Α.Δ. 2141 (cylaw.org)
photo:freepik.com
