Γράφει ο Γιώργος Καζολέας, Δικηγόρος
Επίσπευση της διαδικασίας της έξωσης μισθωτών που δεν καταβάλλουν το ενοίκιο προβλέπει ο Τροποποιητικός του περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 2020. Συγκεκριμένα, ο νόμος προνοεί ότι αν ένας ενοικιαστής καθυστερεί για 21 και άνω μέρες την καταβολή ενοικίου, μετά την έγγραφη ειδοποίηση του ιδιοκτήτη, ο τελευταίος θα μπορεί να καταχωρήσει αίτηση έξωσης στο αρμόδιο δικαστήριο .
Με τη νέα ρύθμιση, απάντηση του μισθωτή στην παραπάνω αίτηση θα καταχωρείται στο δικαστήριο μόνο αν έχουν καταβληθεί τα καθυστερούμενα ενοίκια. Το δικαστήριο θα κρίνει τελεσίδικα την απόφαση του Γραμματέα για απόρριψη ή έγκριση της καταχώρισης απάντησης εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών.
Ουσιαστικά από τη διατύπωση της νέας διάταξης προκύπτει ότι ο μισθωτής δεν θα μπορεί να φέρει αντιρρήσεις επί της αιτήσεως έξωσης εναντίον του, παρά μόνο αν έχει καταβάλλει τα ζητούμενα ενοίκια.
Επίσης με τον τροποποιητικό νόμο προβλέφθηκε ότι σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης του μισθωτή με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν μπορεί να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.
Τέλος, σημαντική τροποποίηση συνιστά και η δυνατότητα του ιδιοκτήτη να επιδίδει την ειδοποίηση στον μισθωτή ιδιωτικά με οποιοδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης της ηλεκτρονικής επίδοσης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα του Δικαστηρίου.
Επισημαίνεται ότι οι νέες ρυθμίσεις για την έξωση εφαρμόζονται μόνο για τις νέες υποθέσεις που καταχωρούνται στο δικαστήριο και όχι τις εκκρεμείς που καταχωρήθηκαν πριν την δημοσίευση του τροποποιητικού νόμου (31 Ιανουαρίου 2020) καθώς και για ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν από την ημερομηνία αυτή.
Παραθέτουμε παρακάτω τις τελευταίες τροποποιήσεις στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο, οι οποίες επισημαίνονται με έντονη γραφή:
Άρθρο 11- Περιορισμός Εξώσεων
11.-(1) Ουδεμία απόφασις και ουδέν διάταγμα εκδίδεται διά την ανάκτησιν της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, διά το οποίον ισχύει ο παρών Νόμος, ή διά την εκ τούτου έξωσιν θεσμίου ενοικιαστού, πλην των ακολούθων περιπτώσεων:
(i) Εις περίπτωσιν καθ’ ην οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενον ενοίκιον καθυστερείται επί είκοσι μίαν ή περισσοτέρας ημέρας μετά την επίδοσιν εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστήν και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου προ της καταχωρίσεως αιτήσεως δι’ ανάκτησιν κατοχής:
Νοείται ότι ενοίκιον θα θεωρήται προσφερθέν δυνάμει της παραγράφου αυτής, εάν τούτο εστάλη διά συστημένης επιστολής εις το πρόσωπον το δικαιούμενον να εισπράξη τούτο:
Νοείται περαιτέρω ότι το Δικαστήριο δε διατάζει την ανάκτηση από τον ιδιοκτήτη της κατοχής, όταν ο ενοικιαστής πληρώσει μέσα σε περίοδο δεκατεσσάρων ημερών από την επίδοση σ’ αυτόν της αίτησης παν ποσό το οποίο οφείλεται ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο από αυτόν εκτός αν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενον.
«(ii) απάντηση σε καταχωριζόμενη δυνάμει της υποπαραγράφου (i) αίτηση για ανάκτηση κατοχής γίνεται δεκτή για καταχώριση από το Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που η απάντηση συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα υπό του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού:
Νοείται ότι η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη, η δε απόφαση του Δικαστηρίου δεν υπόκειται σε έφεση.
(iii) σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ως ανωτέρω, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει το χρόνο συμμόρφωσης με το διάταγμα έξωσης ο οποίος δεν δύναται να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών.».
Άρθρο 29 Επίδοσις ειδοποιήσεως
29.-(1) Τηρουμένων των σχετικών διατάξεων του περί Πολιτικής Δικονομίας διαδικαστικού κανονισμού και οιουδήποτε διαδικαστικού κανονισμού εκδιδομένου δυνάμει του παρόντος Νόμου, οιαδήποτε ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου υποβάλλεται εγγράφως και δύναται να επιδίδηται εις το πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή είτε προσωπικώς, είτε διά της παραδόσεως τούτου δι’ αυτό εις το τελευταίον γνωστόν μέρος διαμονής ή εργασίας του εν Κύπρω ή διά της αποστολής τούτου διά του ταχυδρομείου δι’ ησφαλισμένης επιστολής απευθυνομένης εις αυτό εις την τελευταίαν γνωστήν ταχυδρομικήν του διεύθυνσιν εν Κύπρω, το δε πρόσωπον εις το οποίον πρόκειται να επιδοθή περιλαμβάνει οιονδήποτε αντιπρόσωπον τοιούτου προσώπου δεόντως εξουσιοδοτημένον προς τούτο.
«Νοείται ότι σε κάθε περίπτωση δύναται να γίνει ιδιωτική επίδοση με οποιοδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης της ηλεκτρονικής επίδοσης και της δυνατότητας υποκατάστατης επίδοσης με διάταγμα του Δικαστηρίου:
Νοείται περαιτέρω ότι επίδοση εκτός δικαιοδοσίας δύναται να γίνει με οποιοδήποτε τρόπο προβλέπεται σε Κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διεθνή σύμβαση, δευτερογενή νομοθεσία ή διαδικαστικό κανονισμό που ισχύει στη Δημοκρατία.».
(2) Εκτός εάν ή μέχρις ότου ενοικιαστής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος λάβη έγγραφον ειδοποίησιν ότι το πρόσωπον το δικαιούμενον εις τα ενοίκια της εν λόγω κατοικίας ή του καταστήματος (εν τοις εφεξής αναφερόμενος ως ο “αρχικός ιδιοκτήτης”) έπαυσε να έχη τοιούτο δικαίωμα ως επίσης και ειδοποίησιν περί του ονόματος και της διευθύνσεως του προσώπου το οποίον απέκτησε δικαίωμα, επί των τοιούτων ενοικίων, οιαδήποτε αξίωσις, ειδοποίησις, αίτησις, απαίτησις ή άλλο έγγραφον δυνάμει του παρόντος Νόμου το οποίον ο ενοικιαστής επιδίδει εις τον αρχικόν ιδιοκτήτην θεωρείται ότι επεδόθη εις τον ιδιοκτήτην των τοιούτων υποστατικών.
(3) Το Δικαστήριο μπορεί, αν κρίνει ότι είναι αδύνατη η προσωπική επίδοση απόφασης ή διατάγματος, όπως προνοείται στους περί Πολιτικής Δικονομίας Διαδικαστικούς Κανονισμούς να διατάξει την επίδοση της απόφασης ή του διατάγματος με άλλο τρόπο.
Μεταβατική διάταξη- Άρθρο 37.
Οι διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2020 δεν εφαρμόζονται για υποθέσεις οι οποίες έχουν καταχωρισθεί στο Δικαστήριο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω Νόμου, καθώς και για ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν από την ημερομηνία αυτή, νοουμένου ότι θα εξοφληθούν εντός δώδεκα (12) μηνών από την εν λόγω ημερομηνία.»
*Για οποιοδήποτε θέμα μίσθωσης/ καταβολής ενοικίου/ έξωσης και κάθε μισθωτικής διαφοράς επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. +357 22 272 360 / email: info@dplawcyprus.com
