Συμβασεις αγοραπωλησιας ακινητων: Πως να αποφυγετε τους ορους “παγιδες”

Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου

Δεν είναι μόνο οι δανειακές συμβάσεις των τραπεζών που πλημμυρίζουν από καταχρηστικές «αποικιοκρατικές» ρήτρες. Το φαινόμενο της καταχρηστικότητας που επιφέρει ανισορροπία δικαιωμάτων μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών εις βάρος πάντοτε του ασθενούς μέρους, που είναι ο καταναλωτής-αγοραστής, εντοπίζεται έντονο και στις συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων. Καθημερινά στην Κύπρο υπογράφονται τέτοιες συμβάσεις και οι αγοραστές υπογράφουν, πολλές φορές εν αγνοία τους, όρους που καταπατούν τα δικαιώματά τους και βρίσκονται εκτεθειμένοι στις αδηφάγες ορέξεις του ισχυρού μέρους. Τώρα μάλιστα που οι τράπεζες έχουν αποκτήσει στην ιδιοκτησία τους μεγάλο αριθμό ακινήτων, χρησιμοποιούν την απαράμιλλη τεχνογνωσία τους στη χρήση καταχρηστικών όρων και στις συμβάσεις πώλησης των ακινήτων τους.

Ένας βασικός τομέας που γίνεται κατάχρηση από το ισχυρό μέρος τέτοιων συμβάσεων είναι η τιμή αγοράς και ο τρόπος αποπληρωμής. Η πρακτική των πωλητών να συνάπτουν δύο συμβάσεις σε δύο χρόνους απαιτεί προσοχή. Στην πρώτη σύμβαση, όταν δεν μεταβιβάζονται ακόμα οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το ποσό που καταβάλλεται από τον αγοραστή δεν πρέπει να υπερβαίνει το 10% του συνόλου της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης του ακινήτου. Όταν ο πωλητής υποχρεώνει τον αγοραστή να του καταβάλει το 1/3 ή το 1/2 της συνολικής τιμής, χωρίς παράλληλα να μεταβιβάζει σε αυτόν τον τίτλο ιδιοκτησίας, αυτό δημιουργεί σε βάρος του καταναλωτή σημαντική ανισότητα ανάμεσα στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις των μερών που απορρέουν από τη σύμβαση.

Σε τέτοιους είδους προ-συμβάσεις δέον να δοθεί προσοχή στην αμοιβαιότητα των προνοιών σε περίπτωση που η πορεία προς την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας δεν εξελιχθεί ομαλά και η τελευταία ματαιωθεί. Σε περίπτωση που η ματαίωση οφείλεται σε υπαιτιότητα του Πωλητή, ο Αγοραστής δικαιούται να ακυρώσει την προ-σύμβαση αυτόματα χωρίς καμία περαιτέρω ενέργεια και να του επιστραφεί άμεσα το ποσό που έχει ήδη καταβάλει. Επίσης όταν η σύμβαση ματαιώνεται λόγω άλλου λόγου, είτε υπαιτιότητας τρίτου είτε λόγω ανωτέρας βίας και πάλι ο αγοραστής/καταναλωτής έχει δικαίωμα άμεσης επιστροφής του ποσού που κατέβαλε. Αυτό το δικαίωμα θα πρέπει να έχει κατοχυρωθεί ρητώς στην προ-σύμβαση.

Επίσης, σε συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων που δεν είναι ολοκληρωμένα, συχνά συναντούμε τον όρο ότι ο αγοραστής αναλαμβάνει να αποπληρώσει το σύνολο του συμφωνηθέντος τιμήματος σε δόσεις, αναλόγως με την πρόοδο και την εξέλιξη των οικοδομικών εργασιών, μέχρι και την ολοκλήρωση και παράδοση του ακινήτου. Ωστόσο στη σύμβαση δεν διευκρινίζεται ο χρόνος κατά τον οποίο ο πωλητής οφείλει να διεκπεραιώσει την κάθε οικοδομική εργασία.

Διατυπώνονται ακόμα ρήτρες που προβλέπουν την υποχρέωση του αγοραστή για πλήρη και ολοσχερή εκπλήρωση των συμβατικών υποχρεώσεών του όσον αφορά την αποπληρωμή του συνολικού ποσού οφειλής προς τον πωλητή, πριν εκείνος εκπληρώσει τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις, δηλαδή τη μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομά του. Οι παραπάνω όροι παραβιάζουν την αρχή της αμοιβαιότητας των συμβαλλομένων και διαταράσσουν την ισορροπία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και για το λόγο αυτό είναι καταχρηστικοί.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίνεται από τους καταναλωτές στο χρόνο παράδοσης του πωληθέντος ακινήτου. Συχνοί είναι οι όροι σε συμβάσεις αγοραπωλησίας ακινήτων που προβλέπουν το δικαίωμα στον πωλητή να τροποποιεί το χρόνο παράδοσης μέσω παράτασης της προθεσμίας που έχει συμφωνηθεί με τον αγοραστή, κάτι που αποτελεί ανεπίτρεπτη μονομερή τροποποίηση των συμφωνηθέντων.

Από την πρακτική, πολλά προβλήματα προκύπτουν από την πραγματική κατάσταση του ακινήτου προς πώληση. Συχνά τα κτηματολογικά έγγραφα και σχέδια δεν συμβαδίζουν με την πραγματική εικόνα του οικοπέδου ή της κατοικίας. Ο πωλητής με διατυπωμένους όρους στις σχετικές συμβάσεις απαλλάσσει τον εαυτό του από κάθε ευθύνη για τυχόν πραγματικά ελαττώματα, διαφοροποιήσεις και μειονεκτήματα του ακινήτου με αποτέλεσμα συχνά οι αγοραστές να έρχονται αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις και απρόοπτα. Οι γενικές απαλλακτικές ρήτρες προς όφελος του πωλητή δεν είναι επιτρεπτές και θα πρέπει να αντισταθμίζονται από ειδικούς όρους που προστατεύουν τα δικαιώματα των αγοραστών.

Η σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου αποτελεί κρίσιμο έγγραφο το οποίο πρέπει να τύχει επισταμένης νομικής επεξεργασίας. Τα προτεινόμενα συμβόλαια από κατασκευαστικές εταιρείες και τράπεζες συχνά περιέχουν παράνομες και καταχρηστικές ρήτρες, οι οποίες περιορίζουν ή και αναιρούν ακόμα τα δικαιώματα των αγοραστών. Πολλές τέτοιες περιπτώσεις κατέληξαν στα δικαστήρια με ό,τι συνεπάγεται αυτό σε χαμένο χρόνο και χρήμα. Αν οι πρόνοιες μιας τέτοιας σύμβασης είχαν υποβληθεί, όρο προς όρο, σε ορθό και υπεύθυνο νομικό έλεγχο κατά το στάδιο πριν την υπογραφή από τα συμβαλλόμενα μέρη, θα είχε κερδηθεί, εκτός από χρόνος και χρήμα, η αποφυγή μιας «αποικιοκρατικής», ανισοβαρούς και άδικης συμφωνίας και όλα τα παρεπόμενα προβλήματα και στρεβλώσεις που αυτή δημιουργεί στον αγοραστή/καταναλωτή.

Για οποιαδήποτε σχετική πληροφορία , για επεξεργασία και έλεγχο των όρων συμβάσεων αγοραπωλησίας ακινήτων επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλ. 22 272 360 και στο email: info@dplawcyprus.com

Related Posts

Η αναστολη εκτελεσης διοικητικης πραξης στο Κυπριακο Διοικητικο Δικαιο: Οι εννοιες «εκδηλη παρανομια» και «ανεπανορθωτη βλαβη»